概要：今年以来，针对全国房地产市场增长过热过快的形势，国家出台了一系列房地产调控政策，来抑制房价的过快上涨，保持房地产市场的有序发展。这一系列调控措施给商业银行的住房按揭贷款业务带来了新变化、新考验，如果在新形势下及时调整自身的住房贷款发展策略，对于商业银行的信贷业务发展有着至关重要的作用。本文旨在分析新调控政策对于我行住房按揭贷款的影响，对下一步我行应对房地产市场新形势，促进按揭业务持续发展提出有效建议。

 

　　自2016年下半年以来，我国房地产市场再次展现出了迅猛的发展势头，全国范围内的商品房价格一再攀升，屡创新高。具国家统计局有关数据显示，2017年1-2月，全国30个主要监测城市中，有20个城市的房价环比上涨，其中涨幅最高的广州，二手房成交价环比上涨2.7%。而与房价紧密相关的土地价格更是突飞猛进，截止第一季度末，全国土地成交价格同比上涨9.52%。房地产市场再次呈现出过快过热增长的势头。为此，自去年下半年开始，各地开始出台程度不同的限购措施，抑制房价的过快增长。包括限购、提高首付款比例、提升贷款利率等。这些调控措施，不仅冲击了房地产市场，同时也冲击了商业银行的住房按揭贷款业务，如何应对住房贷款市场的新形势，成为各家银行今年个人业务发展的重中之重。

 

　　一、新调控政策下的住房贷款市场新局面

 

　　（一）住房贷款市场竞争局面产生新变化

 

　　在过去的两年，由于实体经济发展放缓，经济下行压力较大，各银行信贷质量压力较大，不良贷款逐年增多。在这一背景下，各家银行纷纷将目光投向风险更小、规模较大的住房贷款市场。根据有关统计数据显示，2016年上半年，全国信贷规模中超过90%投入了房地产市场。各商业银行为抢占住房贷款市场，采取各种措施增强自身竞争力，到后期甚至出现无节制放宽准入条件，争相降低利率以低价竞争等恶性竞争手段，一定程度上扰乱了住房贷款市场的正常秩序。在新调控政策下，住房贷款市场趋于理性，各银行对于自身按揭准入的要求进行了重新审查和评定。同时部分中小银行受政策影响，收窄信贷规模，甚至退出了市场竞争。买卖双方地位出现倒转，开发商主动寻求银行准入的现象开始出现。住房市场的竞争局面明显冷却。

 

　　（二）房地产市场热度向三四线城市转移

 

　　由于更严的调控政策和限购措施、新调控政策在一二线城市的效果显现，较之其他城市明显突出。2017年一季度，一二线城市房价涨幅已经明显放缓、甚至出现下降局面。这就造成房地产市场的热度、尤其是投资性需求开始向三四线城市转移。在一二线城市工作、回老家置业的购房选择明显增多。在三四线城市的房贷业务中，非本地常住居民的所占比例明显增多，部分限购力度不强的城市，房价不降反升的现象十分普遍。

 

　　（三）商业银行住房贷款限制因素增多

 

　　在当前的调控形势下，各家银行针对住房贷款业务发展也不断提出新要求，银行业惜贷、限贷的情况开始出现，放款速度也明显放缓。同时，各银行普遍提高了自身的楼盘准入以及贷款审批的门槛、住房贷款利率更是水涨船高、部分银行甚至已经停止受理了房贷业务，住房贷款市场日渐趋紧。

 

　　二、新调控政策下银行业住房贷款业务的新挑战

 

　　（一）贷款规模收紧、业务效率放缓

 

　　受调控政策影响，自今年以来各家银行住房贷款规模一再收紧，贷款业务效率明显降低。这一定程度上限制了商业银行住房贷款业务的发展，尤其是部分房地产市场上涨的三四线城市，出现了一方面市场过热同时银行信贷收紧，两者无法相适应的情况发生。另一方面由于业务积压较多，放款速度较慢，造成客户不满而投诉的情况时有发生，对于商业银行的声誉影响是一个不小的考验。

 

　　（二）资金成本上升，利率一涨再涨。

 

　　在信贷规模调控收紧的同时，受国内外经济形势影响，国内资金情况收紧，银行业的资金成本大幅上升。因此各家银行开始调整自身的房贷利率，由原来的折扣利率逐渐调为基准，再到目前普遍上浮5%-20%不等。部分银行再次抛弃了收益较低的房贷业务，转作房抵贷或法人贷款等利率定价较高的业务，以提升自己的综合收益。

 

　　（三）客户质量不一，贷款风险抬头

 

　　住房贷款一直被认为是贷款质量较高的低风险品种，但在住房市场新形势下，投机性购房、跟风性购房等购房行为增多，这就增大了住房贷款的风险性。部分客户购房动机不纯，在自身经济情况恶化时随时可能将风险转嫁给银行；部分客户缺乏长期规划，对于贷款后的偿还能力估计不足，这些都将对商业银行受理房贷时如何擦亮双眼，甄别客户提出了更高的要求。

 

　　三、新形势下住房贷款业务的发展建议

 

　　综上所诉，新形势对于商业银行住房贷款业务即使冲击，也是一次调整。将促使银行业重新审慎管理自身的贷款业务，剔除之前业务扩大期遗留的乱象，使住房贷款市场趋于合理、合规、合法。针对商业银行如何应对新形势下的住房贷款业务发展，可从以下几个方面入手：

 

　　（一）系统考量客户情况，提升贷款综合回报率

 

　　之前商业银行在发展按揭贷款时，为提升市场竞争力、往往只注重住房贷款业务本身，对于业务下的客户潜在资源缺乏深度挖潜。而在当前规模紧张的形势下，商业银行应对自身的合作楼盘和贷款客户进行系统性的综合营销，最大限度挖掘客户的潜力资源。优中选优，提升按揭贷款的综合回报率。主要入手点可包括公私联动，挖掘开发商客户资源，营销楼盘监管户，提升对公存款；积极推广车位分期业务、提升中间业务收入；深挖贷款客户资源，以贷款带动个人存款、信用卡等业务；多项并举，提升按揭贷款的综合回报率。

 

　　（二）提升风险防控意识、严控不良贷款水平

 

　　在新形势下受理住房贷款业务要比平时更注重客户资质的调查与评估，合理区分刚需与投资性购房的信贷需求。要保证刚需性需求，支持改善性需求，抑制投机性需求。合理划分利率水平，差异定价，采用追加担保方式、合理甄别客户的方式，保证住房贷款在规模紧张的形式下真正投入到真正的购房需求者中，投入到信用较好、质量较高的客户中，提升商业银行贷款质量的同时落实中央宏观调控的预期目标。

 

　　（三）借助房产市场东风、推广其他个贷品种

 

　　商业银行要改变近几年过分个人贷款依赖住房贷款的局面，利用房产市场火爆而房贷市场收紧的新形势，发展其他个贷品种，尤其是住房贷款周边的其他品种。如装修贷款、车位分期等。这部分贷款收益更高，风险较生产经营性贷款较低。发挥创新思维，设计新个贷产品。如我行针对住房贷款客户专门设计的住房余值关联贷款“房联贷”，无论从风险和收益均处于较好水平，但受制于准入条件过于苛刻难以壮大。今后商业银行应以消费贷款作为个人贷款的主要增长点，以住房贷款带动消费贷款，促进个人贷款业务的全面综合发展，提升个人贷款的综合收益水平。

 

　　农行济宁开发区支行胡伟