银行在办理信贷业务时，往往过于强调抵押的风险防范作用，但在实际工作中，抵押贷款的风险并不小，相反，因为银行客户经理主观认为抵押风险较小，更容易超额授信，如果后期贷款形成不良，一旦抵押物有瑕疵或不易变现，信贷损失将不可避免。
案例：A市某商贸有限公司成立于2012年5月，注册资金5万元，2014年1月注册资金由5万元增资为300万元，业务范围：文体用品、建筑、五金电料等。2014年3月以抵押方式从A市某银行贷款3500万元，到期日2016年3月，贷款用途购建筑材料及日用百货。抵押物为B市某广场一商铺及其对应的土地使用权，商铺房产建筑面积3489.60㎡，房产证及土地使用证齐全，房产评估金额7295.86万元，土地使用证评估金额206.78万元，抵押物评估总金额7502.64万元，单价2.15万元/平方，抵押率50.65%。2016年贷款逾期后办理借新还旧，至2020年末仍未归还。
既然该笔贷款有抵押物，且抵押率不高，那贷款逾期后为什么不处置抵押物收回贷款呢？抵押贷款的风险点在哪？
（一）贷款资金被挪用。该笔贷款资金申请时的用途为购买建筑材料及日用百货，实际该笔资金流向房地产行业，贷款用途与实际不符，且当地监管部门明确规定，信贷资金不能流向房地产行业，明显属于规避监管，将给后续贷款监督、催收带来很大困难。
（二）忽视第一还款来源。该公司成立于2012年，注册资金仅有5万元，在贷款前两个月注册资金由5万元增资至300万元，查看该公司近三年财务报表，现金流存在明显不足，纳税金额每年不足100万元，每月流动资金不足以覆盖贷款利息，财务风险非常大。
（三）抵押物评估价值过高且不易变现。该抵押物2014年申请贷款时评估单价2.15万元/平方米，2020年当地此类房产价值在1-1.2万元/平方米，2014至2020年是当地房地产高速发展的时期，房价大幅上涨，可见在2014年该房产每平方米单价不会超过1万元。即使按照每平方米1万元计算，房产的价值3489.6万元，土地价值206.78万元，总价值约3696.38万元，抵押率近100%，远远超过70%的抵押上线。该抵押物位于商场的第三层，与一、二楼共用电梯，商场内被小商户租赁使用，且总面积大，总价高，不易处置变现。
可以看出，该笔贷款发放时就伴随着高风险，贷款资金被挪用，主营业务收入较少，且现金流不足，即使有抵押物，但抵押物不易变现，存在明显的套取银行信贷资金的现象，也相当于该公司变相将抵押物卖给了银行，但该抵押物位于商场的第三层，不在银行的经营地，即使接收抵债资产，也无法直接利用，损失较大.既然抵押贷款依然存在较大的风险，那银行在办理抵押贷款时需要重点关注哪些环节？
（一）贷前调查要扎实。银行必须高度关注贷款的真实用途及借款人第一还款来源，如果贷款没有真实的用途，无法监督其后续资金使用情况，从发放就伴随着高风险。其次要关注借款人的财务报表，重点对其主营业务进行分析，预判行业发展趋向，对借款人的盈利能力进行充分评估，关注应收账款，预测现金流是否充足，或者关注纳税情况，倒推其收入情况，决不能因为有抵押忽视贷款的真实用途和第一还款来源，防止出现类似抵押物不易变卖，虚评价值，变相卖给银行，恶意套取银行的现象，形成呆账。
（二）贷款审查要落实。对于抵押贷款，尤其是大额抵押、异地抵押，银行的审批部门必须实地查看，聘请权威第三方中间机构对抵押物的价值、变现能力及存在的风险进行充分评估，审慎确定信贷额度，落实好集体决策，防止出现内外勾结的骗贷现象。
（三）贷后检查要做实。银行客户经理要认真做好贷后检查，及时跟踪抵押物的状况，一旦贷款出现风险立即采取保全、接收抵债资产等措施，维护银行的合法权益。
综上，抵押贷款绝不是零风险业务，甚至在一定层面上风险比保证贷款更大，银行必须严格执行好“贷款三查”制度，在做好基础工作的前提下，擦亮眼睛，增加优质的抵押物降低信贷风险，只有这样，才能避免遭受资金损失。
（邹城农商行张仲燕）
